01
澳联储连续加息后，投资房产还赚钱吗？专家拆解百万账单：“负扣税”后每年仍赚$4.3万
理财专家 Ben Nash 指出，尽管目前高利率环境下持房成本激增，但房产杠杆带来的增值红利依然远超支出。
只要策略得当，投资者每年仍能获得数万澳元的丰厚回报，而非表面看到的“亏钱买卖”。
与此同时，澳洲经济前景也面临变数。
独立经济学家 Saul Eslake 在接受 Sky News Australia 采访时，对艾博年政府处理燃油税的方式提出批评。
他警告称，良好政治与良好经济之间往往存在冲突，相关政策可能推高通胀，增加澳联储在今年晚些时候再次加息的风险。
尽管宏观环境复杂，但许多被高利率和负面新闻吓跑的投资者，其实并未真正看清背后的财务数据。
以下我们将深入剖析一套100万澳元投资房产的真实收支情况。
100万澳元投资房产的持有成本以一套价值100万澳元、完全通过贷款筹备资金的房产为例，假设采用6.5%的只付利息（Interest Only）贷款：
总支出：年利息6.5万澳元，加上1.2万澳元的物业费、保险及维护费，总支出为7.7万澳元。
净支出：扣除3.7%的平均租金回报（3.7万澳元）后，税前每年净持房成本为4万澳元。
平摊到每月近3500澳元的现金支出，确实让不少人望而却步。但对于真正的投资者来说，数据的计算到这里才刚刚开始。
算上房产增值后的惊人回报 根据澳洲房产6.8%的长期平均增长率，一套100万澳元的房产每年预计增值约6.8万澳元。
这意味着，即便不考虑任何税收优惠，投资者支付4万澳元的成本，就能换回6.8万澳元的资产增值。
在不需要投入大量启动资金的情况下，每年账面已有2.8万澳元的净收益。
这正是“杠杆效应”的魅力所在：你利用银行的资金控制了一项价值百万的资产，虽然持有成本是实打实的，但资本增值是基于房产全额价值计算的，其涨幅足以覆盖利息支出。
负扣税：锦上添花的避税利器 在澳洲，这一财务模型通过负扣税（Negative Gearing）将进一步优化。
若投资者 的年收入超过13.5万澳元，其边际税率约为39%。
这意味着，每年4万澳元的持房亏损可以用来抵税，澳洲联防税务局（ATO）实际上为你分担了1.56万澳元的成本。
退税后，每年的真实自付成本降至2.44万澳元，即每月约2033澳元。
最终账本明细：
实际支出：24,400澳元（税后成本）
实际所得：68,000澳元（预期增值）
年盈余：43,600澳元
值得注意的是，税收减免应当是“锦上添花”而非投资核心。
即便没有负扣税，优质房产的增值依然能够跑赢成本。
投资者最易落入的三个误区
第一，将现金流出视为纯损失。
实际上，这是获取杠杆增长的必要成本。优质资产带来的价值跃升才是长线收益的关键。
第二，盲目等待利率下降。
观望是有代价的。
按照6.8%的年增长率计算，等待一年意味着明年买同样的房产要多花6.8万澳元。此外，降息往往伴随着买家回流，届时市场竞争将更加白热化。
第三，为了抵税而买房。
负扣税固然诱人，但真正的收益始终源于地理位置优越、具备长期升值潜力的优质房产。如果一项资产脱离了税收优惠就毫无价值，那么它从一开始就不值得购买。
总结毫无疑问，高利率确实增加了持有门槛。但数据显示，利用杠杆购买的优质资产， 其增值红利依然远超持有成本，加之澳洲特有的税收优惠，进一步减轻了现金流压力。
当前的问题不在于房产投资是否可行，而是在房价持续复利增长的浪潮中，你是选择入场分一杯羹，还是站在岸边观望？
计算好你的数据，做好极端利率下的压力测试，并寻求专业建议，才是明智之举。
02
新建1.5万套住宅！悉尼Olympic Park开发计划定稿，政府打造“超级社区”
悉尼最知名的地标区域之一即将迎来翻天覆地的巨变，原本利用率不足的悉尼奥林匹克公园（Olympic Park）将变身为一个拥有上万套新房的现代化住宅区。
根据新州政府今日敲定的最终改造蓝图，到2050年，Sydney Olympic Park将新增 1.5万套住宅。
作为全澳房屋周转速度极快的郊区之一，该总体规划旨在通过未来24年的持续开发，将这个以体育场馆闻名的区域转型为一个集居住、零售与商业于一体的“充满活力的超级社区”。
值得注意的是，定稿方案调高了住房建设目标。
相比2024年发布的规划草案，最终落地的住宅数量从1.3万套增加到了1.5万套。
在住房成本日益高涨的背景下，该项目将大幅增加可负担住房的比例。其中，建设在政府土地上的住房将提供高达20%的可负担住房，而私人土地上的占比则定为5%。
然而，住房容量的增加也带来了一定权衡。
根据最终计划，该区域原定的3.2万个就业岗位目标被缩减至2.6万个。
未来，新增住宅将分布在五个独立的社区中，其核心是一个集就业、购物及交通于一体的城市枢纽。
为了匹配激增的人口需求，该项目将与多项重大交通设施升级高度协同，包括备受瞩目的悉尼地铁西线（Sydney Metro West）、Parramatta轻轨延伸线以及 Homebush Bay Dr环岛的改造工程。
增加的住房和公共空间将补充该地区现有的体育基础设施 Parramatta选区议员 Donna Davis 表示，她对规划定稿感到“激动不已”。
她指出，Sydney Olympic Park将与悉尼地铁西线等交通干线无缝衔接，配套完善的行人及自行车道系统，让居民和游客能够以低碳环保的方式穿梭于工作场所、学校和社区设施之间。
不过，Parramatta市议会对此次规划也曾提出质疑。
市议会此前希望将该区域打造为核心就业中心，并计划按照“每1.5名新居民创造1个岗位”的比例配置，而目前的方案在一定程度上倾向了住宅开发。
新住宅将环绕着拥有公共空间和零售设施的城市中心 Sydney Olympic Park管理局首席执行官 Neisha D’Souza 对此评价称，这是该区域具有“里程碑意义”的一天。
她认为，2050年总体规划将成为投资与增长的催化剂，不仅提供了开发确定性，更释放了巨大的市场机遇。
除了住房，该区域还将迎来全方位的公共设施升级，包括建设10个新游乐场、9个室外公共空间、4个新运动场，以及文化中心、图书馆和社区中心。
此外，规划还专门拨出土地用于校区建设。
据悉，在此次占地640公顷的改造区域中，仅有54公顷土地适合进行商住建筑开发。
如此大规模的住房供应激增，短期内对当地楼市的影响仍待观察。
目前，Sydney Olympic Park的公寓中位价为71万澳元，在过去12个月中已累计下跌5.4%。
随着改造工程的推进，该区域或将成为悉尼房产市场的新焦点。
03
澳洲房市迎转机？全澳挂牌量反弹3.5%，珀斯激增12%领跑
随着全澳房产挂牌量再度攀升，此前深陷“房荒”的购房者终于迎来了意想不到的喘息机会。然而，部分城市依然面临严峻的供应短缺，房价压力恐将持续。
在复活节假期到来前，房产市场供应量的增加为处境艰难的买家提供了一线生机，更多样化的选择不仅将缓解竞争压力，还可能使节节攀升的价格趋于平稳。
据统计局（ABS）最新数据显示，3月份全澳首府城市的新挂牌房源（即过去30天内 新上市房源）环比增长3.8%，较去年同期高出5.4%。
3月份全澳待售住宅总量增长3.5%，达到234,734套，反映出夏季过后供应端正在稳 步恢复。
尽管如此，该数字与去年同期相比仍有6.7%的差距。
从各城市表现来看，珀斯以12%的涨幅领跑全澳，阿德莱德紧随其后，市场存量增加了6.6%。
悉尼与墨尔本市场同样表现稳健，涨幅分别为5.3%和2.9%，目前均已高于去年水平。相比之下，布里斯班虽然增长了6.3%，但同比仍低15%，凸显出当地供应极度匮乏的现状。
在不良资产挂牌方面，3月份市场表现相对平稳，微涨0.33%至3,512套，同比降幅仍达29%。其中，西澳录得近14%的显著增长，而维州和昆州市场则波澜不惊。
SQM Research董事总经理Louis Christopher指出，数据表明整体供应正逐步改 善，但房市也呈现出“日益复杂”的态势。
他表示，珀斯挂牌量的激增非常显著，反映出该市场此前高度紧张后的强劲反弹。
Christopher进一步分析道，目前市场表现参差不齐，新挂牌量增减不一，月度价格波动也不均匀。
值得注意的是，总挂牌量仍低于去年水平，且不良资产挂牌量维持在低位。
即使供应回流，这种复杂的组合情况仍将对价格形成支撑。
未来几个月的关键在于挂牌增长是否会加速，若挂牌增速放缓，供应受限的格局恐将持续。
与此同时，通胀抬升、油价上涨以及全球局势动荡正开始重塑澳洲楼市前景。
澳洲联邦储备银行（RBA）已在3月份连续第二个月上调现金利率。
多位经济学家预 测，当央行5月初再次议息时，极大概率会祭出第三次加息。
REA Group高级经济学家Eleanor Creagh认为，市场正转向低速增长阶段。
她指出，如果5月再次加息，加之下半年可能还有一到两次加息，将进一步打击买家的 借贷能力和市场信心。
随着需求受压，未来几个月某些市场可能会出现价格持稳甚至下跌的情况，尽管供应短缺会起到一定的缓冲作用。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee则观察到，近期看房人流已连续数周下滑，参与拍卖竞争的买家也在减少。
Conisbee表示，由于面市房屋增多而竞争买家减少，整体环境已变得更具挑战性。
未来几周将是关键窗口期，足以判断目前的市场波动究竟是暂时性停滞，还是持续降温的开端。
04
墨尔本房价破$111万！维州这4个宝藏小镇，房价仅需$40万起
随着房贷利率居高不下，生活成本日益沉重，普通家庭的“住房梦”正变得触不可及。
截至去年12月，墨尔本独立屋中位价已飙升至1,111,084澳元。面对高房贷压力，不少购房者开始将目光投向维州偏远地区。
在距离墨尔本仅几小时车程的圈层内，这四个曾被忽视的城镇凭借极高的性价比，正成为新的移居热点。
Ararat：退休人士与投资者的性价之选
Ararat坐落于墨尔本以西约200公里处，是通往Grampians及其著名葡萄酒产区的门户。
Domain数据显示，该地区当前的独立屋中位价仅为417,500澳元。
Nutrien Harcourts Ararat董事 Clayton Higham 指出，轻松的节奏和极高的生活可负担性是这里的核心竞争力。
他表示，该地公共交通网络完善，不仅有便捷的区间交通，还有直达墨尔本的V/Line火车。 此外，优质的医疗资源也吸引了大批退休人士迁入。
Higham 透露，许多人在卖掉城市房产后，来到Ararat能以更低的价格买到心仪住所，剩下的资金足以支撑更高 品质的养老生活。
在Ararat，28万澳元左右即可买到入门级的房产（多为前政府公屋）；40万澳元左右的中等价位房产则深受投资者青睐。
如果预算提高到95万澳元以上，则能买到顶 级豪宅。例如最近以97万澳元成交的一处物业，占地达4000平方米，还附带独立工作室。
Benalla：追求“树木改变”的平衡点
位于维州High Country地区的Benalla地处Broken River河畔，距墨尔本约2.5小时车程，独立屋中位价为503,500澳元。
来自Living Here Benalla的 Sarah Jones 表示，这里兼具乡间的宁静与区域中心 的医疗、零售便利，吸引了许多想要离开城市、移居乡间的“树木改变者（tree- changers）”。
Sarah Jones 详细介绍了当地市场：30万至40万澳元可入手需要翻修的老房，是首 次置业者的理想跳板；45万至65万澳元则能买到地块巨大、品相良好的四居室美宅；而位于黄金地段、装修极致现代的高端房产，售价则在70万至90万澳元以上。
Shepparton：就业机会多元的农业中心
Shepparton是维州北部的农业与制造业枢纽，以地中海气候和优质果酒闻名，独立屋中位价为535,000澳元。
尽管部分地块存在洪水风险，但其强大的就业吸附力仍让不少购房者趋之若鹜。
无论是在SPC、Campbell’s等大型工厂从事蓝领工作，还是应聘企业高管，职业机会都非常丰富。
他强调，这里的首次置业者无需背负沉重的房贷枷锁，就能享受带泳池的大宅生活。
目前，当地低端房产起步价约20-30万澳元，中档舒适型房产约在70-80万澳元之间。
Hepburn：短租投资者与“混合”办公族的首选
Hepburn郡涵盖了Daylesford和Creswick等旅游胜地，以天然温泉和自然美景著称。
受旅游热潮带动，该地区独立屋中位价为735,000澳元，较2020年大涨了25.6%。
Biggin Scott Daylesford董事 Tom Shaw 观察到，目前的买家群体已转向“混合办公族”。
这些人大部分时间居家工作，偶尔往返悉尼或墨尔本，十分看重此地的美食与健康生活配套。
据介绍，Hepburn的房产不仅吸引自住者，更深受短租投资者欢迎。
中档家庭住房 价格在75万至110万澳元之间，而超过120万澳元的顶级房产往往出自名家设计，拥有极佳的景观视野，并具备极强的民宿经营潜力。
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