一、南北向
北京的房价，体感上就分成了两个世界。
根据“房天下”的数据，2026年3月北京房产每平米均价在6万出头一点，二手房均价在3.5万-3.9万。
这是表面上的数据。
过去一年，有很多五年内上车的人，已经挺不住了。
丢了工作，支付不出房贷，他们唯一的解套方案就是打折抛房产，哪怕赔掉一个完整的首付。
怀这批动机入市的二手房大约有18-22万套左右。
高盛预计中国大部分主流城市去化时间大约要2-3年，这个预测策略上是对的。
主流城市北、上、广不仅在丢失房价，也在丢失人口，都在慢慢熬。中产是“温水煮青蛙”煮熟的那批人，他们手中的资产价格纷纷主动跳水。
东西轴线，是北京主要守住的防线。这条线链接东部CBD和西区的金融，价格不能垮。
西城区新房均价16万，东城区13万，朝阳区9万多，海淀区8万多。就这四个区扛住了东西向的房价，形成了“一俊遮百丑”的格局。
西四环1000多万房子很正常，西五环还守得住500多万一套。
这是一部分的北京，漂亮的脸面。
作为必须要付出的代价，南北向就守不住了，丑陋的背面。
北六环的顺义，今年第一季度卖出300多套房子，均价170多万。南面深入下去，很多小区房价今年都没法看。
我一个朋友住在丰台区十里河的紫芳园，2025年6月挂出一套房产，80多平米，房龄20多年，580万。
他自称已经很心平气和了。
怎么也卖不出去，市场上没有买家，也没有钱在流动。
我们几个朋友隔一段时间碰一次头，似乎每次问他价格，他都唉声叹气，每1-2月降15-20万，卖不出去。
2026年年初，降到了502万，已经是他的心理底线了。好不容易中介拉住一对夫妻看房，谈得蛮不错的，最后签约时候人家死活还要再砍一刀，价格跌到478万。
他气得直接撕了合同。
中介帮着买家说话，说他“错过这村就没这店了”。
上个月，我见到他，连460万都同意卖。
没有购买力，没有中产人群支撑，北京南北向房价迟早要塌的。
十里河房产均价直到现在都是6万以上，这个价格虚高，失去了指导意义，买家永远想捡漏，只会害死了真正想成交的人。
二、低均价
北京实际成交的房产均价可能要低于3.5万。
有成交方的数据显示，北京市每月成交1.5万套房产，均价在330-360万。尤其是南北向，没有想象得那么贵。
富人房产守得住，穷人只能不顾价格抛房产。
北京的房产就折叠着内卷起来。
西面1.5-1.7亿盘子，西山美庐的客户，就是一挥手一套独立别墅。签完合同后两小时，1.5亿一次性付清。
西城区恭王府一路之隔，后海柳荫街，有一套实际面积570多平的四合院，1.5亿售出。
大家都知道北京市这种院子很多，产权有很多瑕疵，一般都不可能成交。
这家是二进院，坐北朝南，地块方正。
双证齐全，且已交纳土地出让金。胡同7米宽双车道，门口好停车。
只要买家拿得出8000万以上的资金凭证，卖家立刻来人陪你看房。
偶然遇到一个有钱的买家，双方彼此看着合适，就这么卖出去了~
恭王府、后海、什刹海三个片区，是北京四合院最核心的地段，房源极为稀缺，通常一房难求。
但架不住有钱。手头有个6500-8500万资金，买一套，就是人上人的生活了。
朝阳公园板块，是北京公认的“四大顶级平层”所在区域，富人圈层比较纯粹。
“泛海世家”小区曾有767㎡楼王户型以1.17亿元成交（法拍价），市场估值通常在1.17亿-1.6亿元区间。
看起来都不可能成交，但确实也有人买的。
就是一个富人男子，自称有9个子女，都在国外读书。基本都不会回来。
那个人买房是喊朋友过来，刷朋友的卡的。什么意思懂的人都懂的。
这种故事都发生在东西向，南北向很少有。老北京人都说南北缺贵气。
三、估值
有一种人，是显性的有钱，住在北京的，如朱雀飞翔在九天；
还有一种人，是隐形的有价值，不是住在，而是藏在北京，如珠玉埋在九地。
比如沈腾，是前一种人。
他买在东直门万国府小区。位于北京二环东直门黄金地段，是第二使馆区的核心位置。
房子大概370平米左右，是顶层大平层，单价约14-15万/平米，整套估值接近一个亿。
内部是简约轻奢风，万国府最出名的就是那个360度的全景玻璃幕墙，视野很好，能俯瞰整个使馆区和二环景色。
据说为了方便照顾，沈腾的父母也住在同一个小区。
我读经济学喜欢的学者，吴敬琏老师，属于第二类。
也一度住在东西向，北京东城区有一幢属于国务院的单元楼，1966年以后吴老师在那里住过。
就是很小面积的，房价也不高。当然，也无法出售。
后来吴老师住在北京城北面的寓所里，普通的两室一厅。
你说吴敬琏老师和沈腾老师，两位都是老师，这个估值怎么计算？
中国需要沈腾才艺的“显”，也需要吴敬琏才学的“隐”。
坦率而言，后者虽然没有360度全景玻璃幕墙，也没有使馆区的景色做衬托，更能赢得我的敬重。
老师的脸庞有很多褶皱，他低头读书，思考时候偶尔会微笑。
一丝阳光从西面窗台射入。两排书柜，100多本书注视着老人。
他专注得像个孩子。
感觉一个大知识分子读书的时候，世界都是平的，国运都是舒展的。
首善、平等、关爱苍生，那才是我想要的首都。
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